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房地產研究會胡志剛管理層考慮房地產差別化調控
房地產市場近來出現多個變化信號。一方面，年初出現的"量價齊跌"，非但沒有改善，反而在更多的城市蔓延；另一方面，部分城市出手救市，除松綁限購之外，甚至出臺行政色彩濃厚的"限降令"。對此，監管層雖在各地調研，但並未對外界發出明確的政策信號。
中國房地產研究會副會長胡志剛在接受中國證券報記者采訪時表示，一線城市和二三線城市的市場狀況有著明顯差異，很難實施"一刀切"的政策調整。管理層已經在考慮差別化調控，並從區域規劃、供應平衡上進行總體協調。
"北京(樓盤)、上海(樓盤)是大城市，沒有那麼多的土地供應，而人口急劇膨脹。"胡志剛說，其中有相當部分的合理需求，包括數量改善型和質量改善型需求。前者是指從人均住房面積的角度而言，總體住房面積有進一步增加的必要；後者則是從居住條件的角度，住房質量仍然有改善空間。
相比之下，廣大三四線城市住房市場供大於求，消費能力不足，市場低迷。對於這些城市，需要提供一些能夠拉動需求的政策，促使庫存消化。這種不同的思路即"分類調控"。
然而，"分類調控"思路似乎正在演變為"救市"行為。自今年4月以來，上海、保定(樓盤)、無錫(樓盤)、南寧、天津(樓盤)、銅陵、鄭州(樓盤)、杭州(樓盤)、蕪湖(樓盤)、東莞(樓盤)等地先後出臺托市政策，以期刺激房地產市場需求，促進消化。其中，南寧、銅陵等地公然松綁限購政策，杭州、東莞等地則對降價現象進行限制。
胡志剛認為，限購政策是否退出，應在市場供需平衡的情況下進行調整。現階段，一線城市仍然處於供不應求狀態，因此不應該松綁限購。相比之下，部分二三線城市庫存積壓嚴重，限購政策可以放開。
他表示，地方政府松綁樓市政策，雖有合理的一面，但也是基於自身利益的考量。任何對房地產政策的微調，都要以維護市場穩定、合理引導預期為前提，不應給市場帶來"政府救市"的預期。從政策層面看，未來有兩項工作需要推進，從而穩定房地產市場發展。
一是調整地方政府發展的政績觀。通過在城市規劃、土地指標、金融政策等方面的約束，防止助長房地產業獨大的現象。同時淡化GDP考核，將就業、環保、城市化等指標納入考核中。
二是加快完善房地產調控的長效機制。上述機制包括個人住房信息系統的建設與聯網、不動產登記、多層次住房供應體系等的建立，通過上述體系的建立和完善，逐漸取代行政化的調控手段。部分長效機制已經開始運轉，但真正發揮作用，需要三五年。
精彩對話
中國證券報：一些三四線城市房屋出現過剩，實際情況究竟有多嚴重？
胡志剛：有些三四線城市公務員到年底不發獎金，發房子。這種情況在部隊，以及一些大國企中都存在；有些地方，強行規定科以上崗位必須買房。在內蒙古自治區，很多城市的房子已經建到20年以後，到處都是爛尾樓。由於無法消化就動員公務員帶頭購買，推銷情況甚至與個人業績掛鉤。
造成這種情況最關鍵的原因在於，上一輪城鎮化過程中，造就瞭很多空城。所謂"造空城"是指，地方政府在政績沖動、土地財政驅動下，造瞭這麼一大批房子，但產業、服務業、公用基礎設施(包括學校、醫院、商業配套)都跟不上去，幹部已經形成瞭以蓋房子為主導的政績觀。
中國證券報：很多地方陷入經濟增長的困境中，那麼未來還有沒有繼續以房地產拉動經濟的沖動？
胡志剛：沖動肯定有，但可能沒有這個能力瞭。從產業角度看，未來我們的目標是要實現城鎮化、工業化、農業現代化、科技化、信息化的"五化"同步。這對各地要求比較高。按照下一步城鎮化的部署，第一，在地方債的管控下，地方政府沒有這麼多錢；第二，監管層對土地、規劃等的控制，使得他們沒有"造城"空間；第三，在政績考核上，GDP指標在淡化，關鍵看農民工能不能真正融入城市、能不能把產業做起來，這也在淡化房地產的作用。
中國證券報：無論從數據還是市場實際情況來看，當前房地產市場都在走低，如何判斷未來走勢？
胡志剛：今年我對市場的總體判斷是有回落、有顛簸，但不會崩盤。總體來講，中國的房地產目前需求是很大新店汽車貸款房貸台中汽車貸款房貸的。同時，中央已經在考慮差別化的調控，並從區域規劃、供應平衡上進行總體協調。相信通過這些措施，實現市場的平衡和稀釋，不至於出現整體性的崩盤。
具體而言，今年的房地產市場銷售量會有一定回落。一線城市房價下跌的可能性不大，部分二三線城市價格下行一點是有可能的。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-31/08192757188.shtml
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