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北京限房價競地價新政引質疑 靠限價或拉不低房價
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8月21日，北京第一宗"限房價地塊"開始競價，起始競拍價為24.5億元，要求開發商除公租房外，剩餘商品房售價不超過2.2萬元/平方米，套型建築面積不超過90平方米。這個定價比該區域周邊樓盤均價低6000元左右。
今年5月就被廣泛討論的調控新思路--"限房價、競地價"終於落下實棋，這項新政被稱為是商品房土地出讓模式上力度最大的改革，日後將在全國范圍內全面推廣。單就北京一地來說，下半年擬對300多公頃住宅用地試行此土地出讓模式，約占全年商品房用地供用總量的45%。
政府的意圖很明顯：房價屢調不下、曾經價高者得的"招拍掛"模式飽受詬病，幹脆換種供地方式，出讓土地時就定下房價上限和地價下限，讓開發商自己去打算盤，合適就拍。日後近一半住宅供地都采取這種模式，不信拉不下平均房價。
但民眾不信。新浪樂居的調查數據顯示，56.3%的人認為"沒有作用，房價還會一路飆升"，同時，51.7%的人認為，此項政策不可能在全國得以推廣。
從長遠來看，這種土地出讓模式確實難以達到降低房價的目的，雖然從短期看、從統計數據上看，有可能把均價拉下來--如果政府能如願拍出這些限價 地塊。之所以加上最後這個前提，是因為北京這首宗"限房價地塊"，掛拍之後第三天仍然無人問津。開發商對這類限價房地塊有無興趣，關鍵要看利潤空間，除非 政府制定地價下限時極大讓利，否則開發商難有動力。萬科的一位高層曾經這樣預判，這類限價房，大品牌開發商可以不賺錢背負1到2個項目，但如果規模過大， 則難以承受。華遠地產(2.68, -0.04, -1.47%)的任志強也一如既往高調地炮轟過這項政策："不讓我們在國內投，我們就去國外投資。"因此，最糟糕的預設是，如果大量限房價地塊流拍，意味 著土地供應量減少，房價上漲壓力更大。
即便退一步講，假定開發商都願意拿地，最後的售價能在政府規定的天花板之下嗎？如果屆時調控政策仍無寬松跡象，明面上的售價肯定可以，畢竟開發 商還不敢放政府的鴿子；如果到時候經濟形勢有變，政府調控手腕放松，睜一隻眼閉一隻眼，那就不好說。但不管怎樣，能保證的隻是明面售價--能讓統計數據漂 亮的合同價，消費者買下這所房子的實際價格，依然會最大限度地趨向於該區域的真實市價。
現在的報道已經提及，每平方米2.2萬元的價格上限，政府並沒規定是毛坯價還是精裝價，開發商有可能賣2.2萬/平米，但必須搭配5000元 /平方米的精裝費。這樣的故事並不是沒有先例，中外概莫能外。美國紐約等城市在上世紀70年代曾實行過一段時間的房屋租金管制，即政府規定房屋租金上限， 但最後問題頻出，在很多實行租金控制的城市，不動產所有者要向承租人收取一筆"交鑰匙費"，還有一些城市則要收取不可歸還的保證金，實際上相當於變相趨近 市價。
另一種可能性則是，開發商壓縮成本，偷工減料。一個房地產中介透露，北京第一批"兩限房(限房價、限地價)"中的金隅美和園，一般商品房的承重 墻都在20公分左右，這個樓盤的承重墻隻有10來公分。美國也有過這樣的例子，房東不願出資維修房屋，房客隻能在失修的房屋裡居住或者自己出錢維修。這樣 的爛房子誰租？難道房客不能用腳抗議嗎？在租金被管制的時代，越來越多的房東不願意出租自己的房子，市場上的供應減少瞭，租客更加勢弱。
再退一步，即便上述這些問題都能得到解決，還有一個問題是：誰能得到這些比市價低的房子？僧多粥少，即便有一定的準入門檻，也不夠分。叢林法則 拼力氣--誰打得過誰買？時間法則拼時間--誰耗得起徹夜排隊誰買？金錢法則拼腰包--誰出得起排號費誰買，這等於變相加價。關系法則拼關系--誰關系硬 誰買？這等於是人為制造瞭尋租空間，很可能成為開發商給政府官員賄賂的通道。
政府想繞開房地產調控的核心問題，通過管制價格拉低房價，不僅解決不瞭問題，還會滋生新的問題。政府對房地產采取調控措施已整整十年，出臺瞭 43個政策，但屢調屢敗，原因就在於總是在核心之外動刀子。房地產調控的核心問題是土地制度，不直面這個問題，隻在外圍做文章，除瞭讓調控政策的數量變成 43+1外，無可作為。
以上信息僅供參考，最終以開發商公佈為準。本稿件為新浪樂居獨傢原創稿件，版權所有，引用或轉載請註明出處。
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